Cómo te afecta la nueva Ley de Vivienda

La nueva Ley de Vivienda ha sido finalmente aprobada en el Congreso de los Diputados. Hoy te contamos en qué consiste la primera ley de esta naturaleza que ve la luz, cómo te afecta y cuáles son las principales medidas con las que el gobierno pretende rebajar la tensión del mercado y establecer limitaciones.

Nuevas protecciones para los inquilinos

En primer lugar trataremos las nuevas medidas que tienen como finalidad proteger al arrendador. La nueva ley de la vivienda permite, por ejemplo, la extensión excepcional por un año en los contratos de arrendamiento de viviendas en casos debidamente justificados de vulnerabilidad social o económica.

Por otro lado, se establece que los costes de la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato serán responsabilidad del arrendador, una medida muy esperada por parte de los inquilinos.

Además, las partes implicadas podrán acordar que los gastos generales relacionados con el mantenimiento adecuado de la propiedad, impuestos, servicios, impuestos y responsabilidades que no puedan ser individualizados también sean asumidos por el arrendatario.

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Limitaciones al alquiler

Los alquileres en áreas de mercado tensionado serán regulados y tendrán que someterse a un mecanismo de limitación temporal. Esta medida se aplicará tanto para contratos en el mercado de alquiler ya vigentes como para nuevos contratos, independientemente de si los inmuebles son propiedad de grandes o pequeños propietarios.

En primer lugar, se plantea bonificar a los propietarios para incentivar que pongan en alquiler sus viviendas. Partiendo de ahí, la regulación dependerá del número de propiedades que posea el arrendatario, considerándose ‘pequeños propietarios’ si tienen un máximo de 5. En esos casos, la regulación estará calculada en relación al importe del contrato anterior de la vivienda.

En el caso de los conocidos como ‘grandes propietarios’, con más de 5 viviendas en propiedad, sólo podrán aplicar una subida anual del 2% durante 2023 y del 3% en 2024 para los contratos que estén en vigor. A partir de 2025, se calculará el límite teniendo en cuenta un nuevo índice de referencia, cuya cifra dependerá de las variables estudiadas desde el día de entrada en vigor de la ley.

Además, se ofrece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria de carácter anual, por un máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

Si se trata de contratos de arrendamiento de viviendas ya disponibles en el mercado del alquiler y destinadas a nuevos inquilinos, la limitación del alquiler en estas zonas estará condicionada por la renta del contrato anterior.

Se abre la posibilidad de establecer ciertos incrementos adicionales, aunque también de forma limitada, si la vivienda cumple con determinados supuestos como si la rehabilitación energética, si ha experimentado mejoras o reformas o si se trata de un contrato de larga duración (más de 10 años).

En el caso de las viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos cinco años se establece la posibilidad de aplicar un límite en base al índice de precios de referencia, pero solo en inmuebles que estén situados dentro de las conocidas como zonas residenciales de mercado tensionado.

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¿Existe algún tipo de excepción?

En primer lugar, se establece que, en el caso de los propietarios de viviendas pequeñas, el precio del alquiler no podrá aumentar más del 10% sobre la última renta del contrato anterior de arrendamiento que haya estado vigente en los últimos cinco años en la misma casa. 

Este límite se aplicará cuando se acredite que la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación y que ésta tuviese lugar durante los dos años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

Este supuesto también incluye aquellas viviendas que hayan acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, o cuando se hayan realizado mejoras en la accesibilidad.

Además, si el contrato de arrendamiento se firma por un período de diez o más años y el arrendatario ha decidido que se prorrogara voluntariamente en los mismos términos y condiciones, también se puede aplicar hasta un 10% de subida.

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Bonificaciones para los propietarios

La normativa contempla ciertas ventajas en la regulación del IRPF para fomentar el alquiler de viviendas habituales a precios asequibles.En los nuevos contratos de arrendamiento se establece una reducción del 50%, la cual podrá incrementarse:

• Hasta el 90%, si la vivienda se encuentra dentro de una zona de mercado residencial tensionado y se elabora un contrato nuevo por un importe reducido un mínimo del 5% respecto a la renta del contrato anterior.
• Hasta el 70%, en el caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas o en el caso de arrendamiento a la Administración pública o entidad del tercer sector, o en el caso de acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
• Hasta el 60%, en el caso de que se hayan llevado a cabo reformas en los dos años anteriores.

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