¿Cómo calculo el valor catastral de mi vivienda?

El valor catastral forma parte de los requisitos del borrador de la declaración de la renta. Mencionamos este ejercicio porque es muy probable que gran parte de la población solo se percate de la existencia del catastro cuando se pone al día con Hacienda. 

En este post pretendemos arrojar un poco de luz sobre el catastro y el cálculo de su valor porque en algún que otro momento harás uso de él. 

Valor catastral: ¿Qué es el catastro y para qué sirve?

El catastro es el registro administrativo que depende del Estado y en el que se describen los bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales.

Cuando se calcula el valor catastral de un inmueble, el catastro le asigna un valor monetario que depende de su ubicación, del valor de la construcción o circunstancias relacionadas con el valor del mercado.

Esta valoración se archiva con un código identificador (que tiene 20 caracteres), cuya consulta se puede hacer de forma gratuita. 

Cuando tengas localizada la referencia catastral, sólo deberás dirigirte a la sede electrónica del Catastro y consultar sobre ‘valor de referencia catastral’. Tras solicitarte una identificación, deberás señalar la razón de tu consulta.

Si no eres propietario, bastará con seleccionar la opción de ‘efectos informativos’ para obtener una referencia súper útil a la hora de ayudarte a tomar una decisión que dependa del valor oficial del inmueble.

Además, para un ayuntamiento el valor catastral es un registro muy importante ya que gracias a él se establece el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). 

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Factores imprescindibles para calcular el valor catastral

• La localización del inmueble, así como toda su circunstancia, es decir, la explotación del terreno o la productividad de la región. 
• Los costes de construcción, materiales, tributos, honorarios de los profesionales…
• El valor del mercado que no podrá ser inferior al valor catastral. 

Cálculo del valor catastral

Como decíamos al principio, conocer el valor catastral es importante porque es una información requerida en la declaración de la renta y ,además, mediante él se tributan impuestos como el IBI. 

Con la referencia catastral de 20 dígitos se conocen al instante los detalles del inmueble. El cálculo es un servicio gratuito. Acceder a él es un proceso sencillo para toda persona autorizada o titular de un inmueble y esta consulta puede hacerse en la Sede Electrónica del Catastro, en la Gerencia del Catastro o en cualquier punto de información catastral. 

Si se hace a través de la Sede Electrónica, basta con presentar un certificado digital como el DNI electrónico. Si no, otra forma de acceder a él es esperando la llegada del recibo del IBI donde viene reflejado este valor. 

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Factores que determinan el valor catastral

• Valoración de mercado de otras propiedades inmobiliarias de condiciones parecidas.
• Superficie y valor del suelo.
• Dónde está situada la vivienda.
• Condiciones de habitabilidad y fecha de construcción.
• Particularidades de uso actual del inmueble.

El valor catastral puede variar en el tiempo al estar sujeto a todos los factores mencionados anteriormente. Por ejemplo, el valor del suelo se puede ver incrementado, ya sea por condiciones económicas generales, un cambio en la legislación o la revalorización de la zona donde se sitúe el inmueble. 

De la misma manera, al verse afectado constantemente por el incremento de la antigüedad, el valor se ve reducido por el paso del tiempo y el uso que se haga del inmueble.

Teniendo en cuenta todo ello, se antoja necesario que el valor sea recalculado cada cierto tiempo para averiguar cuál ha sido su variación. 

Debes tener en cuenta que el valor catastral nunca puede superar al de mercado, aunque es habitual que ambos sean cifras alejadas entre sí, bien por la urgencia del propietario para venderlo —en cuyo caso el valor de venta podría ser inferior al catastral— o porque directamente espere percibir una cantidad por encima de lo realista. 

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Relación entre la valoración del suelo y el valor catastral

Como mencionamos en el punto anterior, el valor del suelo es uno de los factores que condiciona el valor catastral de un inmueble.

El valor del suelo viene determinado por la multiplicación de la superficie construida o de la parcela —dependiendo si ya existe una edificación o no—   por el valor de la zona —tramo, calle o paraje— en función del año de aprobación del valor correspondiente.

Además, hay otros criterios generales basados en el tipo de parcela, el terreno utilizado en relación al utilizable, las condiciones previas del terreno  y la legislación particular asociada a su naturaleza.

Se trata, por tanto, de una valoración compleja asociada a numerosos factores y lo recomendable es directamente consultar su valor catastral a través de la Administración.

Descubre la diferencia entre valor catastral y valor de mercado

El valor catastral es un valor administrativo basado en los datos que figuran en el registro del catastro inmobiliario. 

El valor de venta, por otra parte, hace referencia a la cantidad que puede acordarse para la transacción del inmueble a través del contrato privado entre un propietario privado y un comprador independiente.

Es importante señalar que para que este valor de mercado pueda tomarse como referencia real, no debe existir una vinculación personal entre el vendedor y el comprador. 

La oferta pública debe conllevar la realización de una comercialización adecuada y correspondiente al tipo de bien que se trate, así como garantizar la ausencia de información privilegiada por parte de los negociantes.

La oferta y el precio del inmueble han de ser consecuentes entre sí, es decir, que la estimación del precio se haya obtenido teniendo en cuenta las condiciones de mercado existentes en esa fecha. 

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Esto último es lo que se conoce como valor de referencia, que según su descripción en la página oficial del catastro, ‘es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el catastro inmobiliario’. 

En caso de que el valor de transacción del inmueble haya sido menor al valor de referencia, éste servirá como base imponible de los impuestos aplicables en la compraventa.

Esperamos que Dinevo te haya ayudado a despejar un poco las dudas con este post y que a partir de ahora cuando aparezca el valor catastral en tu vida no lo veas como algo extraño. ¡Es un registro importante!